房屋买卖合同纠纷是司法实践中最常见的民事纠纷类型之一。当买卖双方因合同履行、产权过户、违约责任等问题产生争议时，如何确定管辖法院成为维权的第一步。本文结合《中华人民共和国民事诉讼法》《民法典》及最新司法案例，系统梳理房屋买卖合同纠纷的管辖规则，为当事人提供清晰的法律指引。

一、专属管辖：不动产纠纷的“法定铁律”

根据《民事诉讼法》第三十四条，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院专属管辖。这一规则在房屋买卖合同纠纷中体现得尤为严格。

案例分析：在重庆王某与某地产公司纠纷案中，王某购买了一套度假房，地产公司逾期交房超90日。王某虽向地产公司寄送退房申请，但因未达合同约定的解除条件，法院认定合同未解除，并判决地产公司继续履行交房义务。此案中，王某虽身处异地，仍需向房屋所在地的重庆市武隆区人民法院提起诉讼，体现了专属管辖的强制性。

法律延伸：

适用范围：包括商品房买卖、二手房交易、经济适用房买卖等所有涉及房屋物权变动的纠纷。

例外情形：若合同中约定仲裁条款且符合《仲裁法》规定，则排除法院管辖，但仲裁条款需明确约定仲裁机构及仲裁事项。

二、协议管辖：当事人意思自治的边界

尽管不动产纠纷适用专属管辖，但法律允许当事人在合同中约定管辖法院，前提是不违反级别管辖和专属管辖规定。

实务要点：

书面形式：管辖协议必须以书面形式订立，口头约定无效。

连接点选择：可约定被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点。

无效情形：若约定管辖法院与争议无实际联系，或违反专属管辖规定，则协议无效。

案例警示：在某二手房交易中，买卖双方约定“发生纠纷由卖方户籍地法院管辖”，但因户籍地与房屋所在地不一致，且合同履行地(过户登记地)在房屋所在地，法院最终认定该约定无效，仍由房屋所在地法院管辖。

三、一般管辖：兜底规则的适用场景

在未约定管辖且不涉及专属管辖时，适用《民事诉讼法》第二十二条的一般地域管辖规则，即由被告住所地或合同履行地法院管辖。

合同履行地的认定：

交付房屋：以房屋所在地为合同履行地。

支付房款：以收款方所在地为合同履行地。

实务建议：

购房者可在合同中明确约定“合同履行地为房屋所在地”，以避免管辖争议。

若卖方户籍地与经常居住地不一致，需提供其经常居住地证明(如居住证、物业缴费记录等)，以确定管辖法院。

四、跨域立案与在线诉讼：便民新举措

为降低当事人诉讼成本，最高人民法院推行跨域立案服务，允许当事人就近选择法院提交立案材料，由协作法院代为审查、传送至有管辖权的法院。此外，在线诉讼平台(如“人民法院在线服务”小程序)支持全流程网上办理，包括立案、缴费、调解、开庭等。

操作指南：

登录最高人民法院官网或地方法院在线诉讼平台。

选择“跨域立案”模块，填写案件信息并上传证据材料。

协作法院审核通过后，将材料转交有管辖权的法院。

跟进案件进展，参与在线庭审或调解。