2025年，上海闵行区张某花费310万元购买“天井房”，却在入住后发现院内暗藏公共窨井。因卖家徐某未主动披露这一重大瑕疵，张某以合同欺诈为由向法院起诉，最终获赔2万元。这一案例折射出房屋买卖合同无效纠纷的普遍性——据统计，2025年全国法院受理的房屋买卖合同纠纷案件中，涉及合同效力的案件占比达37%。当合同因欺诈、胁迫、违法搭建等原因被确认无效时，当事人能否通过诉讼维权?本文结合最新司法实践与《民法典》相关规定，解析合同无效之诉的法律路径。

合同无效的法定情形与诉讼权利

根据《民法典》第一百四十三条，民事法律行为有效需满足三要件：行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律强制性规定。若房屋买卖合同存在以下情形，当事人可主张无效：

主体不适格：如出卖人未取得产权证或系无权代理;

意思表示瑕疵：如一方以欺诈手段使对方违背真实意愿签约;

内容违法：如买卖违建房屋、违反限购政策或规避税费。

案例：2025年北京朝阳区某案中，卖家王某将阳台改建为房屋出售，被行政机关认定为违建。买家李某起诉后，法院依据《民法典》第一百五十三条，认定合同因违反《城乡规划法》而无效，判决王某返还购房款并赔偿装修损失。

诉讼流程与证据准备

第一步：确认管辖法院

根据《民事诉讼法》第二十三条，房屋买卖合同纠纷由不动产所在地法院专属管辖。例如，广州天河区的房屋纠纷应向天河区法院起诉。

第二步：提交起诉状与证据

起诉状需载明：

双方身份信息;

诉讼请求(如确认合同无效、返还财产、赔偿损失);

事实与理由(如卖家隐瞒违建事实)。

关键证据清单：

房屋买卖合同原件;

产权证明或行政处罚决定书(证明房屋违法性);

沟通记录(如微信聊天记录、录音录像);

损失凭证(如装修发票、评估报告)。

案例：2025年杭州余杭区某案中，买家因卖家未披露房屋曾发生凶杀案起诉，法院结合《民法典》第七条诚信原则，认定卖家隐瞒重大瑕疵构成欺诈，判决合同无效并赔偿精神损失费5万元。

合同无效的法律后果与赔偿规则

财产返还与折价补偿

根据《民法典》第一百五十七条，合同无效后：

双方应返还因合同取得的财产;

无法返还或无必要返还的，应折价补偿。

案例：2025年成都武侯区某案中，卖家刘某将已抵押房屋出售，买家陈某支付200万元后发现无法过户。法院判决：

合同因违反《民法典》第四百零六条(抵押期间转让需经抵押权人同意)而无效;

刘某返还陈某200万元购房款;

陈某将房屋返还刘某。

过错赔偿与损失分担

若双方均有过错，按过错程度分担损失。损失范围包括：

直接损失：如购房款利息、中介费;

间接损失：如房屋差价损失、装修损失。

案例：2025年深圳南山区某案中，卖家张某未告知房屋系“凶宅”，买家李某购房后发现要求退房。法院判决：

合同因违反善良风俗无效;

张某赔偿李某装修损失8万元;

李某承担房屋使用费3万元(按市场租金计算)。

风险防范与实务建议

1、签约前尽职调查：

查询房屋产权状态(通过不动产登记中心);

实地查看房屋结构，核查是否存在违建、窨井等隐蔽瑕疵;

要求卖家签署《房屋状况承诺书》，明确瑕疵披露义务。

2、合同条款设计：

增加“声明与保证”条款，要求卖家承诺房屋无违法搭建、无重大瑕疵;

约定违约责任，如“卖家隐瞒瑕疵需支付购房款20%的违约金”。

3、争议解决机制：

优先选择仲裁(如中国国际经济贸易仲裁委员会)，其裁决具有终局性;

若选择诉讼，可申请财产保全，防止卖家转移资产。