近年来，为了在激烈的楼市竞争中脱颖而出，各大房地产开发公司纷纷加大宣传力度。然而，在竞争激烈的背景下，某些开发商在宣传时采用了较为夸张的手法，导致宣传内容与实际情况存在差距，甚至涉嫌虚假宣传。例如，前段时间广州的某楼盘以“省级名校”作为宣传的噱头，吸引了不少购房者，最后交房时只是村里小学;又比如开发商宣传的小庭院以此抬高房价，到手却是公共绿化草坪......

广告宣传中，合理运用夸张手法虽不违反相关法律法规，但凡事过尤而不及。如何界定开发商的广告宣传是否构成虚假宣传?购房者在遭遇虚假宣传时又该如何维护自己的权益?本文将从一起具体的案例出发，探讨开发商宣传与业主维权之间的边界问题。

案例详情

2020年，上海的王女士在寻找理想住宅的过程中，对某房地产开发公司的一处商品房项目产生了浓厚兴趣。

该公司在宣传中使用了“意境园林”、“樱花大道”、“还原自然本色”等极具吸引力的词汇，让王女士对该项目充满了期待。

经过多次实地考察和参加各类宣传活动后，王女士于2020年6月与该公司签订了《商品房买卖合同》。然而，在交房后，王女士发现小区的实际情况与宣传存在较大的差距，遂以商品房涉及虚假宣传为由将其诉至法院。

法院裁判与法律依据

在审理此案时，法院认为该房地产开发公司的宣传广告属于概括性描述，并未对商品房的具体情况进行明确说明。因此，该广告所宣传的内容不构成要约，而仅构成要约邀请。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，商品房的销售广告和宣传资料一般视为要约邀请，但在特定情况下将构成要约。

具体而言，当出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响时，该说明和允诺将构成要约。

律师分析

一、宣传广告与要约邀请的界定

宣传广告是房地产开发公司吸引客户的重要手段。

然而，并非所有的宣传广告都构成要约。

一般来说，宣传广告主要起到吸引客户注意、传递项目信息的作用，属于要约邀请的范畴。但是，当宣传广告中的某些内容具体确定，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响时，该部分内容将构成要约。

二、虚假宣传的认定与排除

在认定房地产开发公司是否构成虚假宣传时，需要考虑以下几个因素：

1. 宣传内容是否具体确定?

若宣传内容过于模糊、笼统，不足以使消费者产生确定的认识，则一般不被认定为虚假宣传。

2. 宣传内容是否对商品房买卖合同的订立、房屋价格的确定产生重大影响?

若宣传内容并未对合同订立和价格确定产生实质性影响，则一般不被认定为虚假宣传。

3. 开发商是否在合同中明确说明宣传广告属于要约邀请?

若开发商在合同中明确告知购房者宣传广告仅为要约邀请的，则一般不被认定为虚假宣传。

此外，当宣传内容涉及商品房开发规划范围外的房屋及设施时，若该内容与合同订立和价格确定无直接关联，且未对购房者产生误导性影响，则一般不被认定为虚假宣传。

三、购房者维权的建议

面对开发商的宣传攻势，购房者应如何维护自己的权益呢?

首先，购房者在看房时要保持理性，不要被华丽的广告词所迷惑。其次，购房者要仔细查看合同条款，尤其是关于房地产开发公司的免责条款。在签订合同时，购房者可以要求开发商将宣传广告中的相关内容纳入合同中，以确保自己的权益得到保障。最后，若购房者发现开发商存在虚假宣传行为，可以向相关部门投诉举报或寻求法律途径维护自己的权益。

结语

房地产市场的繁荣为购房者提供了更多的选择机会，但同时也带来了虚假宣传等风险问题。为了维护购房者的合法权益，我们建议相关部门加强对房地产市场的监管力度，规范房地产开发公司的宣传行为。同时，购房者也应提高警惕性，理性看待开发商的宣传广告，并采取相应的措施保护自己的权益。