2025年10月，成都某楼盘数百名业主遭遇开发商“人间蒸发”：项目停工、售楼处人去楼空，仅剩一份未备案的购房合同。此类事件频发，暴露出房地产市场的深层风险。当开发商资金链断裂、负责人失联时，购房者如何突破“合同孤岛”?本文结合最新司法实践与法律条文，梳理系统性解决方案。

案例分析：成都“烂尾盘”自救样本

2025年3月，成都锦江区“星河湾”项目开发商因资金链断裂失联，项目主体仅建至12层便停工。购房者李女士等312户业主面临“钱房两空”困境。他们通过以下四步实现维权突破：

网签备案核查：业主代表向成都市不动产登记中心申请信息查询，发现仅47户完成网签备案，其余合同均未录入系统。依据《民法典》第209条，未备案合同无法对抗第三人，但备案业主可主张继续履行合同。

政府介入监管：业主委员会向锦江区住建局提交《项目资产保全申请》，要求冻结开发商监管账户剩余资金。住建局依据《成都市商品房预售资金监管办法》第12条，启动应急机制，将1.2亿元监管资金转入政府共管账户。

司法程序启动：2025年6月，业主集体向成都市中级人民法院提起诉讼，要求解除合同并返还购房款。法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条，判决开发商返还购房款及利息，同时认定其构成根本违约。

破产债权申报：2025年9月，开发商进入破产清算程序。已起诉业主凭生效判决在破产财产分配中优先受偿，未起诉业主仅获15%债权清偿率。

最新法律要点

网签备案效力：根据《城市商品房预售管理办法》第10条，完成网签备案的合同具有对抗第三人的物权效力。购房者应优先核查备案状态，未备案合同需通过诉讼确认效力。

政府监管责任：2025年修订的《房地产管理法》第45条新增条款，要求地方政府建立预售资金“双账户”监管制度，即基础账户与应急账户分离。购房者可依据该条款要求政府启动应急账户资金。

破产清偿顺序：依据《企业破产法》第113条，购房者债权属于优先债权，但需在破产申请受理前完成诉讼确认。未起诉债权将降级为普通债权，清偿率大幅降低。

维权工具包

证据清单：购房合同、付款凭证、开发商失联证明(如110报警回执)、政府监管文件

法律文书模板：信息查询申请书、债权申报书、诉讼起诉状

政府求助渠道：住建部门预售资金监管科、12348法律援助热线、属地法院立案庭