当购房合同因开发商违约或法律禁止情形被认定无效时，购房者能否要求赔偿?赔偿范围如何界定?本文结合法律条文与司法案例，解析无效合同后的救济路径。

案例分析：开发商隐瞒抵押的赔偿责任

2025年，刘某与开发商签订购房合同，支付首付款80万元后，发现房屋已被开发商抵押给银行。刘某起诉要求解除合同并赔偿损失。法院认定，开发商故意隐瞒抵押事实，构成《民法典》第148条规定的欺诈，合同无效。判决开发商返还首付款及利息(按LPR计算)，并赔偿刘某租房损失(每月6000元×12个月)及维权费用(律师费、诉讼费共3万元)，共计90.2万元。

赔偿原则与范围

返还财产

双向返还：开发商返还购房款及利息，购房者返还房屋。若房屋已装修，开发商需补偿装修增值部分(按评估价折算)。

折价补偿

无法返还情形：如房屋已被第三方善意取得，购房者需按市场价补偿开发商。

过错赔偿

开发商责任：若因开发商欺诈、无权处分导致合同无效，需赔偿购房者直接损失(如购房款利息、中介费)及间接损失(如房价上涨差价、租房费用)。

购房者责任：若购房者未尽审查义务(如未查验房产证)，可能承担部分责任。例如，购房者明知房屋无预售许可证仍签约，法院可能判定其承担20%损失。

惩罚性赔偿

特殊情形：若开发商“一房二卖”或隐瞒抵押，购房者可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条，要求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。

维权步骤

确认合同无效依据：收集证据证明存在欺诈、无权处分、违法等情形。

协商或诉讼：优先与开发商协商赔偿，协商不成则向法院起诉，要求返还财产、赔偿损失。

申请财产保全：防止开发商转移资产，确保判决能执行。

执行阶段跟进：若开发商拒不履行判决，可申请强制执行，查封其名下财产。

结语

房屋交易涉及重大财产权益，购房者需在签约前审查合同效力，遭遇违约时及时固定证据、依法维权。法律既保护守约方权益，也要求双方遵循诚信原则，共同维护市场秩序。