2025年，北京朝阳区某安置房指标交易纠纷引发关注。购房者李某支付50万元指标费后，开发商因土地政策调整单方面终止交易，却拒绝退还费用。这一案例暴露出房屋指标交易中的法律风险——合同效力存疑、违约责任模糊、损失计算争议频发。本文将从法律实务角度，结合最新司法解释，解析守约方的维权路径。

一、合同效力：房屋指标交易的合法性边界

根据《民法典》第153条，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。房屋指标交易多涉及经济适用房、安置房等政策性住房，此类交易因违反《经济适用住房管理办法》中“禁止违规转让”的规定，常被法院认定为无效合同。

案例：2024年上海浦东法院判决的一起经济适用房指标转让案中，法院认定双方签订的《房屋指标转让协议》因损害社会公共利益而无效，判决出卖方返还已收款项，但驳回买方关于房价差价损失的索赔请求。

实务建议：交易前需核查房屋性质，政策性住房指标转让风险极高，建议优先选择商品房指标交易，并在合同中明确“若因政策调整导致合同无法履行，双方互不承担违约责任”的免责条款。

二、违约责任：守约方的救济路径

合同有效时的责任承担

若合同被认定有效，守约方可根据《民法典》第577条主张继续履行、赔偿损失或支付违约金。

违约金调整规则：根据《民法典》第585条，若约定违约金低于实际损失，可请求法院增加;若过高(超过损失30%)，违约方可请求调减。

损失赔偿范围：包括直接损失(如已付款项利息)和可得利益损失(如房价上涨差价)。

案例：2025年杭州中院审理的一起商品房指标纠纷中，买方因卖方“一房二卖”错失购房机会，法院判决卖方赔偿房价差价损失120万元，同时按日万分之五支付已付款利息。

合同无效时的处理原则

若合同无效，根据《民法典》第157条，双方需返还财产，有过错的一方应赔偿对方损失。

实务要点：

买方需证明卖方存在故意隐瞒政策风险的行为(如伪造购房资格证明);

损失计算可参照同地段房屋租金标准或资金占用成本。

三、证据固定：维权成功的关键

合同类证据：保留指标转让协议、付款凭证、补充条款等书面材料;

沟通记录：微信、短信、邮件中关于交易细节的协商内容;

损失证明：房价评估报告、租房合同、银行流水等证明实际损失的文件;

政策依据：地方政府发布的住房保障管理条例、限购政策等文件。

风险提示：口头约定难以举证，建议所有交易环节均通过书面形式确认。