2025年9月，一起涉及“阴阳合同”的房屋买卖纠纷案在成都市中级人民法院落槌：卖方李某与买方王某为规避税费，签订了两份价格不同的合同，后因房价上涨，李某拒不履行低价合同。王某起诉要求李某支付违约金，法院却判决违约金条款无效，仅支持实际损失赔偿。这一案例引发了对合同无效后违约金效力的广泛讨论。本文将从法律逻辑、司法实践及风险防范角度，系统剖析合同无效时违约金条款的命运。

一、合同无效的法律后果：违约金条款的“附随失效”

根据《民法典》第155条，无效的民事法律行为自始没有法律约束力。违约金条款作为合同组成部分，其效力依赖于合同整体有效性。因此，合同无效时，违约金条款同步失效，权利人不得依据该条款主张赔偿。

法律逻辑链：

合同无效→自始无效→违约金条款无效;

违约金以“违约行为”为前提→合同无效则无违约可能→违约金失去存在基础。

典型案例：2025年武汉中院审理的“某开发商虚假宣传案”中，开发商因未取得预售许可证签订合同被判无效，买方主张的“逾期交房违约金”因合同无效未获支持。

二、合同无效后的损失赔偿：从“违约金”到“实际损失”的转变

合同无效不意味着权利人无权索赔，但赔偿范围从“约定违约金”转为“实际损失”。根据《民法典》第157条，赔偿规则如下：

(一)过错责任原则：按比例分担损失

一方过错：如卖方故意隐瞒房屋抵押信息导致合同无效，需赔偿买方全部实际损失(如中介费、评估费、房价差价)。

双方过错：如买卖双方恶意串通规避限购政策，法院可能判定双方各承担50%损失。

案例分析：2025年苏州工业园区法院审理的“外籍人士购房案”中，买方未取得购房资格，卖方未尽审查义务，法院判定双方按3:7比例分担已付房款的利息损失。

(二)实际损失的认定标准：证据为王

实际损失需满足“合理性”与“必要性”要件，常见类型包括：

直接损失：已支付的房款利息、中介费、税费、评估费;

间接损失：因合同无效导致的房价差价(需通过鉴定确定)、租房费用;

信赖利益损失：为履行合同支出的合理费用(如装修设计费、搬迁费)。

风险提示：买方主张“预期可得利益”(如房价上涨收益)的，法院通常不予支持，因合同无效时双方未形成合法预期。

三、合同无效的常见情形：司法实践中的“高压线”

以下情形导致合同无效，违约金条款同步失效：

无民事行为能力人签约：如卖方为限制民事行为能力人，未经法定代理人同意签订合同。

虚假意思表示：如“阴阳合同”中，双方以低价合同掩盖避税目的，低价合同无效。

违反法律强制性规定：如未取得预售许可证销售期房、违反限购政策购房。

恶意串通损害他人利益：如卖方与中介伪造产权证欺骗买方。

数据支撑：2025年最高人民法院发布的《房地产审判白皮书》显示，合同无效纠纷中，因“规避税费”和“未取得预售许可”导致的案件占比达62%。

四、实务操作指南：合同无效风险防范与损失最小化

(一)签约前：尽职调查与合规审查

核查主体资格：确认卖方为房屋所有权人，且无限制民事行为能力情形;

审查权属证书：要求卖方提供不动产权证、预售许可证(期房);

规避“阴阳合同”：拒绝签订与网签备案价格不一致的合同;

明确违约责任：在合同中约定“若合同无效，过错方需赔偿对方实际损失”。

(二)纠纷发生后：证据固定与诉讼策略

收集损失证据：保留中介费发票、税费凭证、房价评估报告等;

申请财产保全：防止卖方转移房屋或资金;

主张过错赔偿：若卖方存在故意隐瞒、欺诈等行为，可要求其承担主要赔偿责任;

参与调解程序：通过法院或行业协会调解，快速解决纠纷，降低时间成本。

五、特殊情形：合同部分无效时的违约金效力

若合同部分条款无效(如违约金过高)，但整体有效，则违约金条款可能被调整而非全部无效。根据《民法典》第585条：

约定的违约金低于实际损失的，法院可增加至实际损失额;

约定的违约金过分高于实际损失(超过30%的)，法院可酌情减少。

案例延伸：2025年杭州中院审理的“某商业地产买卖案”中，合同约定“逾期交房按日万分之五支付违约金”，法院认为该标准过高，调整为按LPR(贷款市场报价利率)的1.3倍计算。

结语

房屋买卖合同无效时，违约金条款随之失效，权利人需转向实际损失赔偿路径。司法实践中，法院以“过错责任”为核心，严格审查损失合理性，防范道德风险。当事人应通过合规审查、证据固定及专业诉讼策略，最大限度降低合同无效风险，并在纠纷发生后依法主张赔偿，实现权益保护与诉讼效率的平衡。2025年司法改革背景下，房地产审判对合同效力的审查日趋严格，合规签约与风险防控已成为市场主体的必修课。