2025年太仓市人民法院审理的陈某初诉陈某案，揭示了亲属间房屋交易的特殊法律逻辑。该案中，父母以"买卖"形式过户房产给子女，却未收取分文房款，最终被法院认定合同因虚假意思表示而无效。本文深度解析此类交易的效力认定规则。

典型判例：陈某初诉陈某案解析

2015年，陈某初夫妇与儿子陈某签订《房地产买卖契约》，约定以76万元转让太仓市某房产。合同签订后立即办理过户，但陈某未支付任何款项，且房屋仍由父母居住使用。2019年父母起诉要求支付房款，法院经审理发现：

合同条款异常：约定现金支付却无付款凭证，未约定违约金

履行行为矛盾：未收房款即过户，且水电费仍由出卖人缴纳

交易目的虚假：双方承认过户仅为获取学区资格

法律认定四要素

意思表示真实性

根据《民法典》第146条，通谋虚伪行为无效。司法实践中，法院通过以下指标判断：

合同条款完整性(如付款方式、违约责任)

交易对价合理性(明显低于市场价需特别说明)

履行行为一致性(如房款支付与产权变更的时间顺序)

隐藏法律行为效力

若真实意图为赠与，需符合《民法典》第657条：

赠与人具有完全民事行为能力

赠与财产为其合法所有

不违反公序良俗

2025年新规要求，价值超过200万元的房产赠与需办理公证。

税收法律风险

虚假买卖可能引发：

偷逃契税(按3%税率计算，76万元房产需缴2.28万元)

虚开发票处罚(可处50万元以下罚款)

构成逃税罪的刑事责任(数额在5万元以上且占应纳税额10%以上)

家庭协议效力

若存在"名为买卖实为赠与"的口头约定，需满足：

有两名无利害关系证人

交易后持续由赠与人居住使用

赠与人保留部分财产权益(如居住权)

合规交易五步骤

明确交易性质：书面约定是买卖还是赠与

合理确定对价：市场价±10%范围内可被认定为真实交易

完善付款凭证：通过银行转账并备注款项性质

办理税费申报：买卖按差额20%缴纳个税，赠与免征个税但需缴3%契税

留存证据链：包括资金往来证明、居住使用情况等

2025年政策调整

亲属间房产交易优惠：直系亲属买卖可按评估价50%计税

居住权登记制度：赠与房产可同时设立居住权(期限最长20年)

反洗钱监管：单笔房产交易超500万元需向央行备案资金来源

结语

在亲情与法律的交织中，房屋交易需坚守"真实意思表示"原则。无论是公房转让、质量维权还是亲属交易，唯有遵循法定程序、固定完整证据，方能在纠纷发生时掌握主动权。2025年新规强化了不动产交易的合规要求，市场主体应及时更新法律知识，构建风险防控体系。