2025年8月27日，湖南省江华瑶族自治县人民法院作出(2025)湘1129破申3号民事决定书，决定对江华瑶族自治县德昌房地产开发有限公司(简称江华德昌公司)启动预重整。这家成立于2010年10月20日，注册资本1260万元的当地房地产开发企业，因资金链断裂导致凤凰城项目配套设施不完善、金都项目烂尾，陷入了严重经营困境。

截至目前，该公司涉执案件近千件，涉案金额逾5亿元，主要涉及工程款、民间借贷、行政规费等债权，债权债务关系复杂，债权人人数众多。

德昌破产重整

据全国企业信用信息公示系统显示，德昌公司成立于2010年10月20日，经营范围为房地产开发经营，目前登记状态虽为"存续"，但实际已陷入严重经营困境。其开发的凤凰城项目因配套设施不完善被业主投诉，金都项目更是直接烂尾，导致数百户家庭"有家难回"。

法律焦点1：破产重整≠企业死亡

根据《企业破产法》第2条，企业法人不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务时，可依法申请重整。德昌公司此次进入破产重整程序，意味着法院将指定管理人接管企业，通过债务重组、资产变现等方式挽救企业。对业主而言，这既是风险也是转机——若重整成功，项目可能复工;若失败，则可能转入破产清算。

法律焦点2：5亿债务如何"排雷"?

据公开信息，德昌公司涉执案件近千件，涉案金额逾5亿元，债权类型包括工程款(优先受偿权)、民间借贷(普通债权)、行政规费(税收债权)等。根据《企业破产法》第113条，破产财产清偿顺序为：

▶ 破产费用和共益债务;

▶ 职工工资、社保等;

▶ 税收债权;

▶ 普通债权(含民间借贷)。

业主需警惕：若项目土地、房产被抵押给银行，抵押权人(银行)的优先受偿权可能排在实际施工人之前，导致工程款无法足额支付，进而影响项目复工。

业主三大核心权益

1、烂尾楼业主：如何主张"购房权"优先?

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。但若开发商已进入破产程序，业主需优先通过破产债权申报维护权益。

实操建议：

立即向管理人申报债权，提交购房合同、付款凭证等证据;

联合其他业主委托律师，争取将"购房款返还请求权"认定为共益债务(优先清偿);

关注重整计划草案，若涉及项目转让，要求新开发商承接原合同义务。

2、物业费纠纷：房子没住，物业费还要交吗?

德昌公司开发的凤凰城项目因配套不完善，引发业主拒交物业费。根据《民法典》第944条，业主不得以未接受或无需接受物业服务为由拒绝支付物业费。但若物业未履行合同义务(如安保、保洁不到位)，业主可主张减免部分费用。

法律突破口：

收集物业不作为的证据(如照片、视频、报警记录);

向当地房管部门投诉，要求物业整改;

若开发商同时是物业公司的股东，可主张其承担连带责任。

3、违约金索赔：开发商违约，业主能拿多少赔偿?

根据《民法典》第577条，开发商未按期交房或办证，需承担违约责任。但破产程序中，违约金属于普通债权，清偿率可能极低。

策略调整：

优先主张"继续履行合同"(如要求交房、办证)，而非单纯索赔;

若合同约定过高违约金，法院可能依据《民法典》第585条调减;

关注重整计划中是否设置"小额债权组"，提高清偿比例。

四类债权人的维权策略

01、购房者：我的房子还能交付吗?

如果你购买了德昌公司开发的房产，特别是凤凰城或金都项目的房产，应采取以下措施：

立即申报债权：在法院规定的债权申报期内向临时管理人申报债权

提供证据材料：包括购房合同、付款凭证、备案证明等

主张权利性质：明确自己是购房消费者还是一般债权人

根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，购房消费者的权利优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

02、工程款债权人：如何提高债权清偿率?

工程款被拖欠的施工企业应采取以下措施：

收集施工证据：合同、签证、验收记录等

申报建设工程价款优先受偿权：这是法律赋予工程款债权人的特殊保护

参与债权人会议：行使表决权，影响重整方案

03、民间借贷债权人：我的借款能要回多少?

向德昌公司出借资金的个人或企业：

申报债权：提供借款合同、转账凭证等证据

审查债权真实性：管理人会严格审查借贷关系的真实性

了解清偿顺序：民间借贷属于普通债权，清偿顺序靠后

04、行政规费债权人：税费债权如何申报?

税务机关等行政规费债权人：

申报税收债权：提供欠税证据

了解清偿顺序：税收债权优先于普通债权，但次于担保债权

维权实操指南

第一步：立即申报债权

根据公告，债权人需向临时管理人申报债权，申报债权是行使各项权利的前提和基础。

申报材料包括：

• 债权人的身份证明(个人提供身份证，单位提供营业执照)

• 债权申报书(说明债权金额、性质、形成原因等)

• 证据材料(合同、付款凭证、判决书等)

• 联系方式(地址、电话)

第二步：参加债权人会议

临时管理人将视预重整工作进展参照《中华人民共和国企业破产法》及司法解释有关规定向法院提议召开第一次临时债权人会议。

会议权限：

▶ 核查债权

▶ 讨论重整计划草案

▶ 监督临时管理人工作

第三步：行使表决权

依法申报债权的债权人有权参加临时债权人会议，并对重整计划草案行使表决权。

根据《企业破产法(修订草案)》，重整计划草案采用分组表决方式，包括有财产担保债权组、职工债权组、税收债权组、普通债权组等。