2025年，上海市浦东新区购房者李先生支付全款购买二手房后，房东以“家庭内部纠纷”为由拒绝过户。经律师介入，李先生通过发送律师函、申请财产保全，最终在法院调解下完成过户。这一案例揭示二手房交易中的核心风险：房东反悔可能导致买方“钱房两空”。本文将从合同效力、催告程序、诉讼策略、执行保障四个层面，结合《民法典》及2025年上海高院指导意见，为买方提供实操指南。

一、合同效力：锁定房东违约的法律依据

根据《民法典》第215条，房屋买卖合同自成立时生效，未办理过户登记不影响合同效力。房东拒不过户构成根本违约，买方有权要求其：

继续履行合同：强制房东配合完成过户登记，这是首选救济方式。

解除合同并索赔：若房屋已另售他人或被查封，可要求返还购房款并赔偿差价损失。例如，2025年杭州某案例中，房东因房价上涨拒不过户，被判赔偿买方120万元(房屋增值部分)。

支付违约金：合同约定违约金的，按约定执行;未约定的，可主张购房款20%以内的赔偿(参考《民法典》第584条)。

案例分析：上海李先生调解成功关键

合同条款严密：约定“房东应在收到全款后10日内办理过户，逾期每日按购房款千分之一支付违约金，逾期超30日买方有权解除合同”。

资金监管到位：购房款存入第三方监管账户，避免房东挪用资金后失联。

律师函威慑：律师函明确指出房东行为构成“恶意违约”，若不配合将申请财产保全并追究刑事责任(涉嫌合同诈骗)。

二、维权四步法：从催告到强制执行的完整路径

第一步：书面催告与证据固定

向房东发送《过户催告函》，通过EMS邮寄并留存回执。函件需载明：

合同约定的过户时间;

房东已收取的款项金额;

限期过户的具体日期(一般不少于15日);

逾期将采取的法律措施。

同步收集证据：

购房合同、付款凭证;

与房东的沟通记录(微信、短信、录音);

房屋现状照片(证明已实际占有)。

第二步：申请诉前财产保全

向房屋所在地法院申请查封房产，防止房东转移资产或“一房二卖”。

需提供担保：可通过保险公司出具保函(费用约为保全金额的1‰-3‰)，无需自行提供现金或房产。

2025年上海法院规定，诉前保全裁定需在48小时内作出，效率大幅提升。

第三步：提起民事诉讼与主张赔偿

诉讼请求设计：

判令房东继续履行合同，协助办理过户;

支付逾期过户违约金;

赔偿因无法入住导致的租金损失(需提供同地段租房合同)。

庭审策略：

强调合同合法性(如房东具有完全民事行为能力、无胁迫欺诈情形);

反驳房东抗辩理由(如“家庭纠纷”不构成不可抗力);

申请法院委托评估房屋现值，作为差价赔偿依据。

第四步：申请强制执行与过户完成

法院判决生效后，若房东仍拒不配合，可向法院申请强制执行。

执行程序：

法院向不动产登记中心发送《协助执行通知书》;

买方持通知书单方办理过户，无需房东到场;

若房屋被查封，需先解封再过户(可通过代为清偿房东债务的方式实现)。

三、2025年新规对买方的保护与操作要点

过户流程简化：根据2025年《上海市不动产登记条例》修订案，买方凭法院生效文书可直接办理过户，无需房东签字。

税费优化：若房屋满2年，可免征增值税;若满5年且为唯一住房，可免征个人所得税。

风险防范：

签约前查询房屋产权状态(通过“随申办”APP或不动产登记中心);

避免支付全款后过户，建议预留10%-20%尾款在过户后支付;

警惕“低价急售”房源，可能涉及司法查封或抵押纠纷。

结语

房东拒不过户的本质是试图通过违约获取额外利益。买方需以合同为武器，通过催告、保全、诉讼、执行四步形成法律压力链。2025年司法实践表明，法院对诚信交易的保护力度持续加强，买方应坚定信心，依法维权。