在房屋交易中，因房主本人出差、行动不便等原因，委托他人代签买卖合同的情况时有发生。但 “代签” 行为并非必然有效，若缺乏合法授权或不符合法律规定，可能导致合同无效，引发定金返还、房屋过户受阻等纠纷。明确代签房屋买卖合同的效力认定标准，是保障交易双方权益的核心。

案例引入

2024 年 3 月，李某因工作调动需出售名下一套商品房，但其当时在国外出差，遂口头委托好友王某代签买卖合同。王某与买方赵某签订《房屋买卖合同》，约定赵某支付定金 10 万元，李某回国后办理过户手续。1 个月后，当地房价上涨，李某以 “王某无书面授权，代签合同无效” 为由，拒绝履行合同，要求退还赵某定金。赵某认为合同已签订，李某应承担违约责任，双方诉至法院。那么，王某代签的合同是否有效?李某的主张能否成立?

最新法律法规依据

《中华人民共和国民法典》（2021 年施行）

第一百六十一条：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。” 房屋买卖合同不属于 “必须本人亲自实施” 的行为，允许委托代签。

第一百六十五条：“委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期限，并由被代理人签名或者盖章。” 该条款明确 “书面授权” 为委托代理的核心形式，口头授权需满足严格的举证要求。

第一百七十二条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。” 此为 “表见代理” 条款，是认定无书面授权时代签合同效力的关键。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2023 年修正）

第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。” 若代签的是此类 “准买卖合同”，效力认定标准与正式合同一致。

代签房屋买卖合同的效力认定情形

有合法书面授权的代签：合同有效

认定条件：被代理人(房主)出具书面授权委托书，明确载明代理人姓名、代理事项(如 “代签《房屋买卖合同》”)、代理权限(如 “有权约定价款、交付时间”)及代理期限(如 “2024 年 3 月 1 日至 2024 年 4 月 30 日”)，且授权委托书由被代理人签名或盖章。

法律后果：代理人在授权范围内签订的合同，对被代理人具有法律约束力，被代理人需按合同约定履行义务(如办理过户、交付房屋)，若违约需承担违约责任(如双倍返还定金、赔偿损失)。

示例：若李某在出国前，向王某出具了载明 “代签房屋买卖合同，权限包括约定价款不低于 150 万元” 的书面授权委托书，王某与赵某签订的 155 万元买卖合同则合法有效，李某不得拒绝履行。

无书面授权但构成表见代理的代签：合同有效

认定条件：虽无书面授权，但相对人(买方)有理由相信代理人有代理权，需满足三个要件：

代理人与被代理人之间存在特殊关系(如亲属、好友、长期代理人);

代理人持有能证明代理权的材料(如被代理人的身份证复印件、房屋产权证原件);

相对人尽到合理注意义务(如核实代理人身份、要求提供产权证明)。

法律后果：即使被代理人主张 “无授权”，法院仍会认定合同有效，被代理人需承担履约责任。

案例关联：若王某代签时，向赵某出示了李某的身份证复印件、房屋产权证原件，且赵某通过电话向李某核实(李某未否认委托事宜)，则构成表见代理，法院会判决李某继续履行合同。

无授权且不构成表见代理的代签：合同效力待定或无效

效力待定情形：代理人无授权签订合同后，被代理人在合理期限内(通常为 1 个月)追认该合同(如书面确认、实际履行部分义务，如收受购房款)，则合同自追认时生效;若被代理人拒绝追认，合同无效。

无效情形：代理人无授权、被代理人拒绝追认，且不构成表见代理，合同对被代理人无约束力，责任由代理人承担(如返还买方定金、赔偿信赖利益损失)。

案例关联：李某仅口头委托王某，王某未向赵某出示任何授权材料，且李某回国后明确拒绝追认，此时合同无效，王某需返还赵某 10 万元定金，并赔偿赵某因准备购房产生的费用(如贷款咨询费、看房交通费)。

交易双方的风险防范建议

买方：核实授权，留存证据

要求代理人出示书面授权委托书，核对委托书上的被代理人签名、代理权限与期限，必要时通过电话、视频等方式向被代理人确认;

留存代理人及被代理人的身份证复印件、房屋产权证复印件、授权委托书原件，作为合同附件;

若代理人以 “紧急情况” 为由无法提供书面授权，需在合同中注明 “代理人承诺已取得被代理人授权，若因授权问题导致合同无效，由代理人承担全部责任”，并要求代理人提供担保(如保证金)。

卖方（被代理人）：规范授权，明确权限

委托他人代签时，务必出具书面授权委托书，明确代理权限(避免使用 “全权代理” 等模糊表述，应具体约定 “可约定的价款范围”“是否有权收取定金” 等);

若授权期限内情况变化(如不再委托)，需及时书面通知代理人及潜在买方，撤销授权，并收回已出具的授权委托书;

避免口头委托，若确需口头委托，需留存与代理人的沟通记录(如微信聊天记录、录音)，证明授权内容。

代理人：明确责任，谨慎履职

确认已取得合法授权后再签订合同，避免因 “无授权” 承担赔偿责任;

在合同中注明 “本人系受 XX(被代理人)委托代签本合同，授权委托书详见附件”，明确代理身份;

及时将合同签订情况告知被代理人，避免因信息滞后导致纠纷。

总结

代签房屋买卖合同的效力，需结合 “是否有合法授权”“是否构成表见代理” 综合判断。有书面授权或构成表见代理的，合同有效;无授权且不被追认的，合同无效。交易双方在涉及代签时，应严格遵循《民法典》关于委托代理的规定，规范授权流程、留存证据，避免因 “授权瑕疵” 引发纠纷。若发生争议，应及时收集代理关系证明、沟通记录等材料，通过法律途径维护权益。