房产纠纷维权全攻略：当事人必须掌握的证据清单

房产纠纷因其涉及金额大、法律关系复杂，往往成为当事人最头疼的诉讼类型。从房屋产权归属争议到合同履行纠纷，从相邻权侵害到租赁合同违约，每一类纠纷都需针对性准备证据。本文结合最新司法实践与《民法典》《民事诉讼法》相关规定，系统梳理房产纠纷中的核心证据类型及收集要点，帮助当事人有效维护合法权益。

一、证明房屋产权归属的核心证据

(一)不动产权属证书的证明力

根据《民法典》第二百一十四条，不动产物权变动以登记为生效要件。房产证作为国家法定权属凭证，是证明房屋所有权的最直接证据。若当事人持有房屋所有权证、不动产权证书等原件，可直接主张产权归属。但需注意：

证书瑕疵的应对：若证书存在登记错误、涂改痕迹或伪造嫌疑，需同步提供房产登记部门的档案查询记录、登记申请表等原始材料。

未登记产权的特殊情形：在农村宅基地房、小产权房等未登记产权的房屋纠纷中，需提供建房审批手续、土地使用权证、村委会证明等辅助证据。

(二)房屋来源的合法性证明

不同取得方式需对应不同证据：

买卖取得：需提交经备案的《房屋买卖合同》、购房款支付凭证(银行转账记录、发票)、契税完税证明等，形成完整交易链条。

继承取得：需提供继承权公证书、遗嘱(如有)、被继承人死亡证明、亲属关系证明等，证明继承程序的合法性。

赠与取得：需提交经公证的赠与合同、房产过户手续等，排除虚假赠与可能。

(三)共有产权的特殊证据要求

在夫妻共有、家庭共有或合伙共有房产纠纷中，需补充：

出资证明：银行流水、转账记录显示共同出资购房。

共有协议：书面约定产权份额的协议，如婚内财产协议、合伙建房协议等。

使用管理证据：物业费缴纳记录、居住证明等显示共同使用房屋。

二、合同履行纠纷的证据收集要点

(一)买卖合同纠纷的核心证据

合同文本：需提供经双方签字盖章的《房屋买卖合同》原件，重点关注：

付款方式、时间节点;

交房标准及逾期责任;

产权过户义务分配。

付款凭证：银行转账记录需备注“购房款”，收据需加盖财务章。若存在分期付款，需提供每期付款记录。

违约证据：如卖方逾期交房，需提供交房通知、催告函及邮寄凭证;如买方逾期付款，需提供银行催款短信、律师函等。

(二)租赁合同纠纷的特殊证据

租赁合同：需明确租赁期限、租金标准、押金条款、维修责任等。

租金支付记录：微信/支付宝转账记录、银行流水需与合同约定金额、周期对应。

房屋现状证据：

交付时房屋状态：照片、视频、物品清单(需双方签字);

退租时房屋损坏：第三方鉴定报告、维修费用清单。

三、相邻关系纠纷的证据类型

(一)采光、通风权侵害的证据

现场勘验记录：由居委会、物业或测绘机构出具的房屋间距、日照时间测量报告。

侵权行为证据：

邻居加盖建筑的照片、视频(需显示时间戳);

规划部门对邻居建筑的审批文件(如超建部分无审批则构成违法)。

损失证明：房屋贬值评估报告、因采光不足导致的额外取暖费用发票等。

(二)排水、通行权纠纷的证据

历史通行记录：老照片、证人证言证明争议通道的历史使用情况。

妨碍行为证据：

邻居堆放杂物的照片、视频;

报警记录、物业调解记录。

替代通行方案：若主张排除妨碍，需提供无其他合理通行路径的证明。

四、证据收集的实务技巧与风险防范

(一)电子证据的固定方法

聊天记录：

微信、短信需导出完整对话记录(含时间戳);

涉及重要承诺的语音需转为文字并公证。

网页证据：

房产中介网站的历史房源信息需通过“时间戳”技术固定;

政府规划部门的公示信息需打印并加盖查询章。

(二)证人证言的注意事项

证人资格：需与案件无利害关系(如非亲属、非中介员工)。

作证方式：

优先申请证人出庭接受质询;

确无法出庭的，需提交书面证言并附证人身份证复印件、联系方式。

(三)证据保全的时效要求

诉前证据保全：

适用情形：房屋现状可能灭失(如即将拆除)、证人即将出国等;

申请法院：不动产所在地基层人民法院;

时效：立案后30日内未起诉则保全失效。

公证证据的效力：

房屋现状、物品清单等易灭失证据建议优先公证;

公证书需载明公证员、拍摄人、见证人信息。

结语

房产纠纷的证据准备需遵循“全面性、关联性、合法性”三原则。当事人应在纠纷发生初期即启动证据收集，重点固定权属凭证、交易记录、侵权行为等核心证据。对于复杂纠纷，建议委托专业律师进行证据梳理与诉讼策略制定，避免因证据瑕疵导致败诉风险。唯有以充分、确凿的证据构建法律事实，方能在诉讼中占据主动地位，切实维护自身合法权益。