老人走后，几个子女把房子过户到了其中一人名下，他转手就挂牌卖了。买家痛快付了款，新房产证也办下来了，本以为这事就结了。可没过多久，麻烦接踵而至：其他兄弟姐妹追着要卖房款;税务部门那边的账单也寄了过来;还有人翻出老账，说当年过户时自己那份份额根本没拿到折价款。继承房卖了不是终点，恰恰是新麻烦的起点。这笔账到底该怎么算?

京云律师事务所王兴华律师处理过一起这样的案子。被继承人去世后，其中一名子女通过继承程序取得了房屋所有权，随后以市场价卖给了第三人并完成过户。其他继承人发现后，主张卖房者擅自处分了他们应得的份额，要求分得卖房款。王兴华律师介入后，先区分了两件事：第三人作为善意买家，已经付清合理对价并完成登记，房屋所有权依法受到保护，追不回房子;但卖房者取得的卖房款，属于全体继承人共有的遗产转化形态，必须按各自应继份额重新分配。最终卖房款扣除合理税费后，由各继承人按份额分割，擅自卖房者还因占用款项期间承担了相应的资金成本。

卖完房要处理的第一件事，是把账分清。如果继承本身已经通过公证或法院判决彻底了结、其他继承人早已拿到折价款，那这套房子就是你个人的合法财产，卖掉后房款全归你，别人分不走。但如果只是房子过到了你一个人名下、其他兄弟姐妹的份额一直没作价补偿，那卖房款在法律上仍然是全体继承人共同共有，必须按应继份额分配——房子变成了钱，共有关系并不会因此消失。这时候最忌讳的是把卖房款一股脑存进自己账户，躲着其他继承人。

第二件事，是税。继承得来的房子再出售，税务上有几个关键节点。个税方面，依据现行规定，个人转让自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税;不满足"满五唯一"的，以转让收入减除房屋原值、合理费用后的余额为应纳税所得额，按百分之二十缴纳。这里有一个对继承人有利的细节：继承房是否"满五"，是按照老人当初购买这套房子的时间来起算的，而不是从你继承过户那天算——也就是说，老人十几年前买的房，你继承过来卖，年限照样连着算。增值税则看是否满两年，满两年的普通住房免征。至于继承环节本身，法定继承人继承房产不征个人所得税、不征增值税，但将来再出售时，房屋原值要按老人当年的购房价格核算，这也是为什么很多人发现卖继承房时个税差额特别大——增值部分都是从老人买房那时候算起的。

第三件事，是证据留痕。买卖合同、转账记录、缴税凭证、中介费用票据，全部收好。其他继承人将来对房款分配有争议，这些都是最直接的证据。如果卖房款要分给其他兄弟姐妹，最好签一份书面分配协议，写明各人份额、支付时间，别再像继承时那样口头说好。

北京京云律师事务所王兴华律师提醒，继承房出售前后要守住三条线。第一，卖房之前先确认内部继承关系是不是真的了了——房子独归你一人，还是你只是代持?代持卖房，迟早要吐钱。第二，签买卖合同前自己先把税算明白，别等买家过户时才发现二十多个点的差额个税，临时悔约要赔违约金。第三，卖房款到账后，该分给其他继承人的别压着——前面文章讲过，遗产分割后一方拒不给付，其他继承人可以起诉申请强制执行，还会搭上利息。房子这东西，在谁名下就是谁的，但卖房款如果本就是大家共有的，换了个形式还是大家的。

相关问题问答

问：继承房卖了，其他兄弟姐妹还能来分房款吗?

答：要看继承内部是否已了结。房子已通过合法继承程序归你个人、其他人已拿到折价款的，不能分;只是房子过到你名下但其他人份额没补的，卖房款按应继份额分配。

问：继承房再卖，个税真要交百分之二十吗?

答：满足"满五唯一"(按老人购房时间起算满五年、且是你家庭唯一住房)的免征;不满足的，按(转让收入-房屋原值-合理费用)×20%缴纳。

问：房子已经卖给善意第三人，其他继承人能把房要回来吗?

答：不能。买家善意、付了合理对价、完成登记的，房屋所有权受法律保护;其他继承人只能向擅自卖房者主张分配卖房款。

问：继承过户时没交过税，现在卖房会不会被追?

答：法定继承环节本身不征个税和增值税，不是漏税;但再出售时的个税要按继承前原值核算差额，按时申报即可。