在商品房交易中，购房者支付房款后开发商迟迟不签订正式合同的现象屡见不鲜。这种“钱房两空”的风险不仅让购房者焦虑，更可能引发法律纠纷。本文结合真实案例与2026年最新法律法规，从法律角度解析此类问题的处理方式，为购房者提供维权指南。

案例分析：从“全款已付”到“合同难签”的困境

案例1：昭通购房者贾某的遭遇

2021年，昭通市购房者贾某向某开发商支付12万元首付款后，因征信问题无法办理贷款，要求开发商退款未果。法院审理认为，双方虽未签订书面合同，但贾某支付房款的行为已构成事实上的房屋买卖关系。由于贾某自身原因导致合同目的无法实现，开发商无需承担违约责任，但需退还购房款。此案揭示：未签合同不等于无合同关系，事实行为可构成法律上的买卖合意。

案例2：连云港王某的百万定金纠纷

2017年，王某与某开发商签订《别墅定购书》并支付100万元定金，约定4月6日前付清全款并签约。后王某因资金问题要求退房，开发商拒绝返还定金。法院依据《民法典》第587条(原《合同法》第115条)判决：因买受人原因未订立合同，定金不予退还。此案凸显：预约合同（如定购书）同样具有法律约束力。

最新法律法规解析：购房者的权利与开发商的义务

合同成立与效力

根据《民法典》第469条，当事人可书面、口头或其他形式订立合同。购房者支付房款后，即使未签书面合同，若能证明双方存在买卖合意(如付款凭证、聊天记录等)，法院可能认定合同成立。例如，歙县法院曾判决开发商为已支付全款但未签约的购房者办理产权证，理由是“合同关系已通过事实行为成立”。

开发商的违约责任

未签合同且拒不退款：若开发商无正当理由拒绝签订合同或退款，购房者可依据《民法典》第577条要求其继续履行(如签订合同)或赔偿损失(如利息、房价上涨差额)。

恶意拖延签约：若开发商以拖延签约为手段掩盖“一房二卖”等违法行为，购房者可主张合同无效并要求双倍返还定金(《民法典》第587条)。

购房者的救济途径

协商与催告：购房者可书面催告开发商在合理期限内签约，并保留催告记录作为证据。

行政投诉：向当地房地产管理部门投诉开发商违规行为，促使其介入调查。

司法诉讼：以“缔约过失责任”或“合同纠纷”为由起诉开发商，要求返还房款、赔偿损失或强制签约。

风险防范建议

签订书面协议：支付房款前，务必与开发商签订书面认购协议，明确签约时间、违约责任等条款。

保留证据：保存付款凭证、沟通记录、宣传资料等，证明双方存在买卖合意及开发商的过错。

资金监管：选择第三方监管账户支付房款，避免开发商挪用资金。

及时维权：若开发商拖延签约超过合理期限，立即启动法律程序，避免超过诉讼时效。