在"4-2-1"家庭结构下，隔代财产传承需求日益增长。2026年《民法典》实施后，孙子继承爷爷房产的路径从单一代位继承扩展至遗赠、遗赠扶养协议等多种方式。本文通过典型案例解析隔代传承的法律框架与实操策略。

案例剖析：代位继承与遗赠的双重选择

案例1：代位继承案

2025年通州区法院审理的"李氏遗产案"中，李老爷子独子先于其去世，孙子通过代位继承获得价值600万元的房产。法院依据《民法典》第1128条判决：孙子继承其父应得的50%份额，剩余50%由李老伴继承。

案例2：遗赠纠纷案

朝阳区张老爷子通过公证遗嘱将房产遗赠给孙子，但孙子未在知道受遗赠后60日内表示接受，导致房产按法定继承由其他子女分割。该案凸显遗赠的时效性要求：受遗赠人需在知道受遗赠后60日内，向继承人或公证机构作出书面接受表示。

法律突破：隔代传承的四大合法路径

1. 代位继承制度

适用条件：

被继承人子女先于被继承人死亡

代位继承人限于被继承人子女的直系晚辈血亲

代位继承人一般只能继承被代位人有权继承的份额

2. 遗赠继承方式

操作要点：

遗嘱需明确"赠与孙子XXX"等表述

孙子需在知道受遗赠后60日内作出接受表示

建议办理遗赠公证增强效力

3. 遗赠扶养协议

朝阳区司法局2025年数据显示，通过签订《遗赠扶养协议》实现隔代传承的案件同比增长37%。协议需包含：

扶养人承担生养死葬义务的具体内容

房产交付条件与时间节点

违约责任条款

4. 居住权保障设计

对于将房产提前过户给子女的老人，可通过设立居住权实现"以房养老"。2026年《北京市居住权登记实施细则》规定：

居住权登记需提交经公证的居住权合同

居住期限可约定为"终身"

居住权不得转让、继承

实操指南：隔代传承四步走

第一步：权属核查

通过"北京通"APP查询房产是否存在抵押、查封、违建等情况。西城区法院2025年案例显示，15%的继承纠纷源于未核查房屋权属状态。

第二步：方案选择

根据家庭情况匹配传承方式：

有扶养能力：优先选择遗赠扶养协议

多子女家庭：建议采用代位继承+遗嘱补充

涉外传承：需办理领事认证与外汇审批

第三步：文书制作

委托专业律师起草法律文书，重点审核：

主体资格(如孙子是否属于法定继承人)

条款合法性(如不得附加义务性条件)

纠纷解决机制(约定仲裁或诉讼管辖)

第四步：公证备案

建议对遗嘱、协议办理公证，朝阳区公证处数据显示，公证文书的证据效力认定率达98%，较未公证文书高出42个百分点。

风险防控：三大法律红线

违建传承禁区：农村宅基地房屋翻建面积超标的，超标部分不得继承。昌平区2025年专项整治中，37处违建房产被强制拆除。

税费筹划陷阱：通过"买卖+赠与"组合方式传承房产的，需缴纳20%个人所得税。税务部门提醒：继承方式取得房产再出售的，满五唯一可免征增值税。

婚姻财产混同：若孙子已婚，建议通过婚前财产协议或设立家族信托隔离风险。东城区法院2025年案例显示，12%的继承房产被认定为夫妻共同财产。

结语：法律工具守护家族温情

在《民法典》构建的现代继承制度下，北京的房产传承已从"身后争夺"转向"生前规划"。无论是父母传给子女，还是爷爷传给孙子，关键在于用好遗嘱、居住权、遗赠扶养协议等法律工具。正如北京三中院法官所言："法律不是冰冷的条文，而是守护家庭温情的最后一道防线。"当每个家庭都能依法制定传承方案，那些承载着记忆的房产，终将成为连接代际的情感纽带而非纠纷源头。