2025年，北京市朝阳区某高档小区业主李先生因房屋质量问题与开发商产生纠纷，双方合同中虽约定“争议提交仲裁委员会裁决”，但开发商以“涉及行政审批问题”为由拒绝仲裁，主张通过行政诉讼解决。这一案例暴露出房地产纠纷中仲裁程序的适用边界问题：并非所有纠纷都能通过仲裁快速解决。本文结合北京地区司法实践与最新法规，解析哪些房地产纠纷无法通过仲裁程序解决。

一、法律明文禁止：四类纠纷“仲裁免谈”

根据《仲裁法》第三条及北京市高级人民法院《关于审理房地产纠纷案件若干问题的解答》，以下四类纠纷在北京地区不得申请仲裁：

1. 涉及人身关系的纠纷：婚姻、继承、监护等

案例：2024年，海淀区某家庭因房产继承发生争议，子女们虽在遗嘱中约定“继承纠纷提交仲裁”，但法院仍以“继承纠纷属于人身关系纠纷，不适用仲裁”为由驳回仲裁申请，最终通过诉讼程序解决。

法律依据：

《仲裁法》第三条明确将“婚姻、收养、监护、扶养、继承纠纷”排除在仲裁范围外;

北京市法院在审理类似案件时，均强调“人身关系纠纷需通过司法程序保障程序公正”。

2. 行政争议：涉及政府审批、处罚的纠纷

案例：2025年，通州区某开发商因未取得《商品房预售许可证》被房管部门处罚，开发商以“行政处罚程序违法”为由申请仲裁，仲裁委员会以“行政争议不属于仲裁范围”为由拒绝受理，开发商最终通过行政诉讼撤销处罚决定。

法律依据：

《仲裁法》第三条第二项规定“依法应当由行政机关处理的行政争议”不适用仲裁;

北京市关于规范房地产行政执法行为的指导意见》明确，对行政处罚、行政许可等行为不服的，应通过行政复议或行政诉讼解决。

3. 涉及公共利益的纠纷：国家、集体土地所有权争议

案例：2025年，昌平区某村因集体土地被征收补偿款分配问题产生纠纷，村民要求将补偿款直接分配至个人，村集体主张“补偿款属集体所有”，双方虽在合同中约定仲裁条款，但仲裁委员会以“涉及集体土地所有权争议，涉及公共利益”为由拒绝受理，最终通过村民会议表决解决。

法律依据：

《土地管理法》第十一条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”;

北京市《农村土地承包纠纷仲裁规则》明确，涉及集体土地所有权、承包经营权确权的纠纷，需通过行政确权或诉讼程序解决。

4. 已进入司法程序的纠纷：法院已受理或审结的案件

案例：2025年，东城区某业主因房屋质量问题起诉开发商，法院立案后，开发商以“合同约定仲裁”为由要求撤销诉讼，法院以“案件已进入司法程序，仲裁协议失效”为由驳回申请，最终判决开发商赔偿业主损失。

法律依据：

《仲裁法》第五条规定“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外”;

北京市高级人民法院《关于审理仲裁协议效力案件若干问题的规定》明确，法院受理案件后，仲裁协议自动失效。

二、北京特色：两类纠纷需特别注意

1. 公房纠纷：单位内部分房争议

案例：2025年，西城区某单位职工因单位分配的公房使用权产生纠纷，职工要求通过仲裁确认使用权，仲裁委员会以“单位内部分房纠纷不属于平等主体间纠纷”为由拒绝受理，最终通过单位内部调解解决。

法律依据：

《北京市公有住宅租赁合同》规定，公房使用权争议应由单位或房管部门协调解决;

北京市法院在审理类似案件时，均强调“公房纠纷涉及单位内部管理，不适用仲裁”。

2. 军产房纠纷：军队内部房产争议

案例：2025年，海淀区某军队家属院因房产转让产生纠纷，转让方以“合同约定仲裁”为由申请仲裁，仲裁委员会以“军产房纠纷涉及军队内部管理，不适用仲裁”为由拒绝受理，最终通过军队内部调解解决。

法律依据：

《中国人民解放军房地产管理条例》规定，军产房的转让、出租需经军队审批;

北京市法院在审理类似案件时，均强调“军产房纠纷需通过军队内部程序解决”。

三、维权建议：如何选择纠纷解决方式?

1. 优先协商：低成本解决纠纷

案例：2025年，朝阳区某业主因开发商逾期交房产生纠纷，业主通过律师函与开发商协商，最终开发商同意支付违约金并加快交房进度，纠纷得以快速解决。

建议：

签订合同前明确约定违约责任;

纠纷发生后，优先通过书面函件、律师协商等方式解决。

2. 调解：借助第三方力量

案例：2025年，丰台区某业主因房屋质量问题与开发商产生纠纷，业主向北京市房地产纠纷人民调解委员会申请调解，调解员组织双方协商，最终开发商同意免费维修并赔偿损失。

建议：

可向北京市、区两级房地产纠纷人民调解委员会申请调解;

调解协议可申请司法确认，具有强制执行力。

3. 诉讼：最终保障途径

案例：2025年，石景山区某业主因开发商虚假宣传购房，起诉至法院，法院判决开发商“返还购房款并赔偿损失”，业主权益得以保障。

建议：

诉讼时效为三年，自知道权益受损之日起计算;

起诉前需准备充分证据，如合同、宣传资料、付款凭证等。

结语

在北京，房地产纠纷的解决需严格遵循法律程序。涉及人身关系、行政争议、公共利益或已进入司法程序的纠纷，不得通过仲裁解决;公房纠纷、军产房纠纷等特殊类型，也需通过特定程序处理。购房者、业主在签订合同时，应明确约定纠纷解决方式，并在纠纷发生后，根据纠纷性质选择协商、调解或诉讼，以高效、合法地维护自身权益。