2025年，随着房地产市场调控政策持续深化，无证产权房交易纠纷频发。某市一对夫妻小张与小李名下有一套自建房，因历史原因未取得产权证。小张在未告知小李的情况下，将房屋以市场价出售给不知情的购房者王某，并签订买卖合同。小李发现后，以“未经共有权人同意”为由主张合同无效，而王某则以“善意取得”为由要求履行合同。这一案例折射出核心争议：夫妻一方擅自出售无证产权房，交易是否有效？本文结合《民法典》《城市房地产管理法》及2025年最新司法解释，从产权性质、共有人权利、善意取得三方面展开分析。

一、无证产权房的产权性质：合法建造与非法建筑的区分

无证产权房的效力认定，首先需明确其产权性质。根据《民法典》第209条，不动产物权的设立需依法登记，但法律另有规定的除外。司法实践中，无证产权房可分为两类：

合法建造但未登记的房屋：如农村自建房、历史遗留小产权房等，虽未取得产权证，但建造行为符合土地规划、建设许可等法规。此类房屋的物权效力可通过补办登记完善，但未登记前不得对抗善意第三人。

非法建造的房屋：如违反土地用途、未取得建设工程规划许可证的违建房。此类房屋因违反《土地管理法》《城乡规划法》的强制性规定，物权自始无效，无法通过补办手续合法化。

案例延伸：2025年杭州某案中，夫妻一方出售的房屋因占用耕地且未取得规划许可，被法院认定为违建房，买卖合同因违反法律强制性规定被判无效。而2025年成都某案中，房屋虽未登记，但建造手续齐全，法院认定其物权效力待补办登记后完善，合同效力不受影响。

二、夫妻共同财产的处分权：单方出售的效力边界

根据《民法典》第1062条，夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产(包括房屋)为共同共有，双方享有平等处理权。若一方未经另一方同意擅自出售共有房屋，其行为效力需分情形讨论：

无证产权房为合法建造的共有财产：

第三人善意取得：若购房者不知房屋为共有且支付合理对价，可依据《民法典》第311条主张善意取得，合同有效。但原共有人可向擅自出售方追偿损失。

第三人恶意或未支付合理对价：合同效力待定，原共有人可主张撤销合同。

无证产权房为非法建筑：

无论第三人是否善意，合同均因违反法律强制性规定而无效。购房者仅能要求返还购房款，无法主张物权。

案例解析：2025年北京某案中，丈夫擅自出售合法建造的无证房，购房者王某不知情且支付市场价，法院认定王某善意取得，合同有效，但丈夫需赔偿妻子损失。而2025年深圳某案中，房屋因违建被认定无效，法院判决返还购房款并驳回物权主张。

三、善意取得的适用条件：第三人权益的保护与限制

善意取得制度旨在平衡交易安全与原权利人利益，其适用需满足三要件：

受让人不知且不应知转让人无处分权：购房者需举证证明其已尽合理审查义务(如核实房屋产权状况、共有人同意书等)。

以合理价格转让：价格需符合市场行情，显著低于市场价的交易可能被认定为恶意。

已完成交付或登记：无证产权房虽无法办理过户登记，但若已实际交付使用，可视为履行主要义务。

司法实践：2025年广州某案中，购房者虽未核查共有人同意书，但房屋已交付使用且价格合理，法院认定其善意取得。而2025年上海某案中，购房者明知房屋为共有却未要求共有人签字，法院以其“未尽审查义务”为由驳回善意取得主张。

四、实务建议：风险防范与权益保护

购房者角度：

核查房屋产权状况：要求卖方提供建造手续、土地使用证等文件，并通过政府官网核实。

要求共有人签字：签订合同时，确保所有共有人到场或提供书面同意书。

保留交易证据：保存付款凭证、沟通记录、房屋现状照片等，以备维权。

共有人角度：

及时主张权利：发现一方擅自出售房屋后，应在知道或应当知道之日起1年内行使撤销权。

申请财产保全：若房屋已交付，可向法院申请查封，防止财产转移。

结语

夫妻一方擅自出售无证产权房的效力认定，需综合产权性质、共有人权利、善意取得三方面因素。合法建造的无证房可能因善意取得而有效，但非法建筑始终不受法律保护。购房者需增强法律意识，在交易前审慎核查产权及共有人情况;共有人则需及时行使权利，避免财产损失。唯有如此，方能在市场波动中实现交易安全与权益保护的双重目标。