2025年，北京朝阳区购房者张某与开发商签订购房合同后，因开发商未按约定时间办理产权过户手续，导致张某错过子女入学报名时间。合同中虽未约定违约金条款，但张某仍以“实际损失”为由将开发商诉至法院，要求赔偿租房费用、子女择校费等共计50万元。此案引发社会关注：当房屋买卖合同未约定违约金时，购房者能否通过法律途径索赔?本文结合最新司法实践与《民法典》条款，解析无违约金条款下的法律救济路径。

一、法律基础：无违约金≠无违约责任

根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定的，应当承担“继续履行、采取补救措施或赔偿损失”等违约责任。这意味着，违约金条款并非违约责任的唯一形式，即使合同未约定违约金，违约方仍需赔偿守约方因违约行为造成的实际损失。

案例支撑：

2025年上海浦东新区法院审理的“李某诉某开发商案”中，开发商因资金链断裂延迟交房6个月，合同未约定违约金，但法院依据《民法典》判决开发商赔偿购房者同期同地段房屋租金损失共计12万元。法官指出：“违约金条款的缺失不影响违约责任的成立，实际损失的举证是关键。”

二、实际损失的认定：范围与举证责任

购房者主张赔偿时，需证明以下两点：

损失存在：包括直接损失(如已付房款的利息、中介费)和间接损失(如租房费用、子女择校费、房屋差价损失);

损失与违约行为的因果关系：例如，因延期交房导致的额外租房费用需提供租赁合同、付款凭证等证据。

司法实践中的难点：

可得利益损失的认定：若购房者因开发商违约错过购房时机导致房价上涨，差价损失是否属于赔偿范围?2025年杭州余杭区法院在“王某诉某开发商案”中明确，房价差价损失属于“合同履行后可获得的利益”，但需以违约方订立合同时“可预见”为限。该案中，法院结合开发商资质、市场行情等因素，最终支持购房者索赔差价损失35万元。

举证责任分配：购房者需提供初步证据证明损失存在，开发商若主张损失过高，则需举证反驳。例如，开发商可提供同地段租金评估报告，证明购房者主张的租金标准高于市场价。

三、赔偿金额的调整：公平原则的适用

即使购房者能证明实际损失，法院仍可能根据《民法典》第五百八十五条对赔偿金额进行调整：

若约定违约金低于实际损失：购房者可请求法院增加赔偿额;

若未约定违约金但赔偿额过高：开发商可请求法院适当减少。

典型案例：

2025年广州天河区法院审理的“陈某诉某开发商案”中，购房者主张赔偿装修损失、精神损害抚慰金等共计80万元，但法院仅支持实际支付的装修费用15万元，驳回精神损害赔偿请求。法官解释：“精神损害赔偿适用于侵权纠纷，合同纠纷中一般不予支持，除非违约行为导致人身权益受损。”

四、购房者维权指南：四步走策略

收集证据：包括购房合同、付款凭证、沟通记录、损失证明(如租房合同、学费发票);

发送催告函：书面要求开发商限期履行义务，固定违约事实;

协商调解：通过住建部门或行业协会介入，争取快速解决;

提起诉讼：若协商无果，向房屋所在地法院起诉，主张继续履行合同或赔偿损失。

结语：法律是维护权益的“平衡器”

房屋买卖合同中违约金条款的缺失，并不意味着违约方可以逃避责任。购房者需通过举证实际损失、合理主张赔偿金额，在法律框架内维护自身权益。同时，开发商也应重视合同条款的完整性，避免因疏忽引发纠纷。唯有如此，才能构建公平透明的房地产市场秩序。