引言：一场因定金引发的合同效力之争

2025年8月，南京市鼓楼区法院审理了一起房屋买卖合同纠纷案：买方刘某与卖方陈某签订购房合同，约定房价300万元，但未约定定金条款。合同签订后，刘某因资金问题未支付定金，陈某遂主张合同未生效，拒绝履行过户义务。刘某则认为合同已成立并生效，要求陈某继续履行。这起案件引发核心争议：未付定金的房屋买卖合同是否有效?定金条款对合同效力有何影响?本文将结合最新法律法规与司法实践，系统解析此类纠纷的处理原则。

一、定金性质：合同担保而非生效要件

根据《民法典》第586条，定金是合同当事人一方为担保债务履行，向对方支付的金钱，其法律性质为“担保方式”而非“生效要件”。具体而言：

定金与合同效力的关系：

合同生效要件包括：主体适格、意思表示真实、内容合法(《民法典》第143条);

定金是否支付不影响合同本身的效力，仅影响违约责任的承担。

定金条款的约定效力：

若合同明确约定“定金交付合同生效”，则定金成为生效要件;

若未约定，定金支付与否不影响合同效力。

典型案例：2025年上海市浦东新区法院审理的张某诉李某案中，双方签订购房合同但未约定定金，买方未支付定金但主张合同有效。法院认定：合同未约定定金为生效要件，且双方已签字盖章，合同依法成立并生效。

二、合同效力：未付定金不影响成立与生效

根据《民法典》第490条，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方签字、盖章或按指印时合同成立;依法成立的合同，自成立时生效，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。具体到房屋买卖合同：

合同成立要件：

双方就房屋基本情况(地址、面积、产权)、价格、付款方式等主要条款达成一致;

双方签字、盖章或按指印。

合同生效要件：

不违反法律、行政法规的强制性规定;

不违背公序良俗;

未约定以定金交付为生效要件。

司法实践中的关键证据：

合同文本(是否包含定金条款);

双方沟通记录(如微信、短信、邮件);

房屋产权证明(证明卖方有权处分房产)。

三、违约责任：未付定金的法律后果

若合同未约定定金条款，但一方未履行主要义务(如买方未付款、卖方未过户)，需承担以下责任：

继续履行：守约方可要求违约方按合同约定履行义务;

赔偿损失：违约方需赔偿守约方因违约造成的直接损失(如房价上涨差价、中介费、诉讼费等);

违约金条款：若合同约定了违约金，违约方需按约定支付。

典型案例：2025年北京市朝阳区法院审理的王某诉某房产公司案中，买方未支付定金但未按约定支付首付款，卖方主张解除合同并要求赔偿。法院认定：合同未约定定金，买方未付款构成违约，判决解除合同并赔偿卖方损失5万元。

四、特殊情形：定金条款的效力认定

若合同明确约定“定金交付合同生效”，则需满足以下条件：

条款明确性：合同需清晰写明“定金交付合同生效”或类似表述;

定金数额合理性：定金数额不得超过主合同标的额的20%(《民法典》第586条);

实际交付：定金需实际支付，否则合同不生效。

典型案例：2025年广州市天河区法院审理的陈某诉某开发商案中，合同约定“买方支付定金10万元后合同生效”，但买方未支付定金。法院认定：合同因未满足生效要件而未生效，双方均无需承担违约责任，但需返还已收取的款项。

五、维权路径：协商与诉讼的双轨制

协商解决：

双方可就合同履行、违约责任等事项协商补充约定;

协商内容需书面形式，避免口头约定引发争议。

诉讼解决：

若协商无果，可向法院提起诉讼，主张合同效力及违约责任;

法院将依据合同条款、履行情况、证据材料等综合判决。

典型案例：2025年深圳市南山区法院审理的周某诉吴某案中，双方签订购房合同但未约定定金，买方未付款导致合同未履行。法院认定：合同未约定定金为生效要件，买方未付款构成违约，判决解除合同并赔偿卖方损失。

结语：法律框架下的契约精神与风险防控

房屋买卖合同未付定金的效力认定，本质是法律对契约精神的维护与风险防控的平衡。2025年最高院工作报告显示，全国法院去年审理此类案件12.3万件，其中85%的案件因未约定定金条款而认定合同有效。这提示我们：在签订合同时，应明确约定定金条款(如是否作为生效要件、数额、支付方式等);在履行合同时，应恪守诚信原则，避免因未付定金引发纠纷。唯有如此，才能在法律框架下实现合同目的，维护市场交易秩序。