2025年，全国二手房交易量突破800万套，其中因“凶宅”引发的纠纷占比达3.7%。这类纠纷的核心矛盾在于：房屋物理价值未损，但心理价值因非正常死亡事件大幅贬损，导致购房者陷入“住不得、卖不掉”的困境。本文结合无锡市新吴区“王某诉高某、刘某案”等典型案例，解析法律框架下的救济路径。

案例解析：从过户到“凶宅”的20天

2021年2月，王某以115万元购买无锡市新吴区一套拆迁安置房，合同明确约定：“房屋持有期间未发生非正常死亡事件，否则买方有权解除合同。”5月完成过户后，王某得知房屋原租户在过户后第8日自杀身亡。尽管房屋已过户，但王某以“凶宅”构成重大瑕疵为由要求退房，遭卖方拒绝后诉至法院。

法院审理认为：

凶宅认定标准：非正常死亡事件(自杀、他杀等)发生于房屋专有部分，且符合社会普遍认知的“凶宅”定义，即使未影响物理使用，仍构成交易价值贬损的重大瑕疵。

责任划分：卖方虽已完成过户，但交付义务未履行完毕。租户自杀虽非卖方直接导致，但卖方未尽到房屋交付前的安全保障义务，需承担85%责任。

损失赔偿：除返还115万元购房款外，卖方需赔偿税费、中介费、诉讼费等直接损失33万元，最终双方以40万元一次性了结。

法律框架：三大救济路径

路径一：主张撤销合同（欺诈情形）

根据《民法典》第148条，若卖方故意隐瞒凶宅事实，购房者可主张撤销合同并要求赔偿。例如：

北京海淀区孙某案：卖方未告知房屋曾发生坠楼死亡事件，法院认定构成欺诈，判决撤销合同并赔偿契税、居间费等损失。

关键证据：需证明卖方明知凶宅事实且故意隐瞒，如邻居证言、报警记录、媒体报道等。

路径二：追究违约责任（瑕疵担保情形）

若合同未明确约定凶宅条款，但房屋存在重大瑕疵影响使用，购房者可依据《民法典》第582条要求：

减少价款：法院通常结合事件严重程度，判决房价降低10%-30%。例如，南京某案中，房屋发生他杀事件，法院判决房价降低25%。

赔偿损失：包括装修费、重新购房差价、精神损害抚慰金等。上海某案中，购房者获赔精神损害抚慰金5万元。

路径三：解除合同（根本违约情形）

若凶宅事件导致合同目的无法实现(如购房用于婚房、学区房等特殊用途)，购房者可依据《民法典》第563条主张解除合同。例如：

杭州某案：购房者明确约定房屋用于婚房，卖方隐瞒凶宅事实，法院判决解除合同并全额返还购房款。

实务建议：风险防范三步法

合同条款设计：在合同中增加“凶宅披露条款”，明确约定卖方需如实告知房屋内是否发生过非正常死亡事件，并约定违约责任(如双倍返还定金、赔偿房屋差价等)。

尽职调查：通过物业、邻居、社区居委会等渠道核实房屋历史，或委托律师查询法院裁判文书网、新闻报道等公开信息。

证据固定：发现凶宅后立即取证(如拍照、录像、报警记录)，并书面通知卖方要求解除合同，避免超过1年撤销权行使期限。

结语：法律与心理价值的平衡

“凶宅”纠纷的本质是法律对心理价值的保护。在司法实践中，法院通过“公序良俗原则”将社会共识纳入法律评价，既维护了购房者的合法权益，也倒逼卖方履行诚信义务。购房者需在交易中保持审慎，通过合同条款和尽职调查降低风险，而卖方则应认识到：隐瞒凶宅事实可能面临“退一赔三”的惩罚性赔偿。