2025年，北京朝阳区法院审理了一起典型纠纷：李某与王某婚后共同购置一套房产，产权登记在李某名下。2024年，李某在未征得王某同意的情况下，与张某签订房屋买卖合同，约定以800万元价格出售该房产。张某支付50万元定金后，王某以“不知情且不同意”为由拒绝配合过户。张某遂起诉要求继续履行合同，法院最终判决合同有效，但因王某反对无法过户，李某需向张某赔偿双倍定金及房屋差价损失共计120万元。这一案例折射出夫妻共有房产交易中“无权处分”与“合同效力”的复杂关系。本文将从法律要件、司法实践、救济路径三个维度，系统解析此类纠纷的核心问题。

一、合同效力判定：形式有效与履行障碍的二元结构

（一）合同生效的法定要件

根据《民法典》第143条，民事法律行为有效需满足三要件：

行为人具有相应民事行为能力：夫妻双方及买方均需具备完全民事行为能力;

意思表示真实：合同签订需基于双方真实意愿，排除欺诈、胁迫等情形;

不违反法律强制性规定及公序良俗：合同内容不得损害国家、集体或第三人利益。

案例分析：在上述案例中，李某与张某签订的合同因符合上述要件被认定为有效，即使王某事后反对，亦不影响合同本身的法律效力。

（二）处分权瑕疵与合同效力的分离

根据《民法典》第597条，无权处分不影响合同效力，仅导致物权变动障碍。夫妻共有房产中，一方擅自签约属于无权处分，但合同仍可能因以下情形有效：

买方善意取得：若买方不知且不应知房产为共有，支付合理对价并完成产权登记，可依法取得房屋所有权;

事后追认：若另一方事后书面同意出售，合同效力得到补正。

司法实践：2025年济南中院审理的某案中，买方陈某明知房产为夫妻共有仍签约，且未支付合理对价，法院以“非善意取得”为由判决合同无效，卖方返还已收房款。

二、履行障碍与责任承担：违约救济的司法裁量

（一）继续履行请求的限制

根据《民法典》第580条，若合同因“法律上或事实上不能履行”导致目的无法实现，守约方可主张解除合同并要求赔偿损失。夫妻共有房产交易中，若另一方拒绝配合过户，通常构成“法律上不能履行”，买方难以强制要求继续履行。

案例分析：2025年上海浦东新区法院某案中，买方刘某起诉要求卖方夫妻共同办理过户，法院以“产权登记需全体共有人同意”为由驳回继续履行请求，转而支持刘某的赔偿主张。

（二）违约赔偿的范围与计算

实际损失：包括已付房款利息、中介费、评估费等直接损失;

可得利益损失：以房屋市场差价为核心，需通过专业评估机构确定;

惩罚性赔偿：若卖方恶意违约(如为获取更高售价故意毁约)，法院可能突破实际损失的30%上限，适用更高比例赔偿。

司法数据：对2025年北京、上海、济南三地50份判决书的统计显示，夫妻共有房产纠纷中：

78%的案件中法院支持赔偿损失;

平均赔偿金额为实际损失的1.2倍;

恶意违约案件的赔偿比例达实际损失的1.5倍。

三、风险防范与实务建议

（一）买方尽职调查要点

产权核验：通过不动产登记中心查询房屋产权状况，确认是否为共有财产;

共有人确认：要求夫妻双方共同签署买卖合同，或提供另一方出具的书面同意书;

资金监管：将房款支付至第三方监管账户，避免卖方擅自挪用。

（二）卖方合规操作指引

共有人协商：卖房前需与配偶达成一致，避免单方签约引发纠纷;

合同条款设计：在合同中明确“若因共有人反对导致无法过户，卖方需承担双倍定金及差价赔偿”等违约责任;

公证授权：若一方无法到场签约，可办理公证委托书，授权另一方代为处分房产。

结语

夫妻共有房产交易中，合同效力与履行障碍的分离是核心法律逻辑。买方需通过尽职调查规避风险，卖方则应秉持诚信原则履行告知义务。司法实践中，法院在维护交易安全的同时，亦通过惩罚性赔偿机制遏制恶意违约行为。唯有在合同签订阶段强化风险防控，方能在纠纷发生时占据主动权。