为推动农村城镇化，征收方大刀阔斧地进行旧村改造项目。然而，当工程项目进入尾声，不少村民的合法权益却得不到维护，经济补偿过低的现象还有很多。

北京京云律师事务所希望通过办理了一起提高拆迁补偿案件告诉大家，补偿过低让人无法接受，如何才能争取最大的合法权益?

王某是大兴区某村村民，其房屋正处在此次项目拆迁范围之中，房屋占地面积472.5平方米，房屋总面积也达到了1200平米，一直以来供给养老院使用。

由于拆迁安置补偿协议一直谈不妥，王某所在房屋被强制断水断电，严重影响了家庭的生活，为了维持生活，不得不自己花钱买发电机进行电力供应，然而，年底之际拆迁进入白热化阶段，王某面临被被拆迁的境地。

通过王某的委托，京云拆迁律师在困难重重的局面下，接受委托，精心布局，精准分析，为当事人争取得到了2800多万元的拆迁补偿款。

下面我们来看看京云拆迁律师是如何一步步实现的。

【案件分析】

本案从实际的经验来看系一个复杂的案件，法律关系复杂，形式危急。同样本案是一个以诉讼方式办案的经典案例。本案自接到案件开始一波三折，谈判陷入僵局，拆迁方与王某意见分歧过大，处理不当将会发生强制拆迁的额局面，加剧或是激化矛盾。

在案件的办理过程中结合了民事诉讼与行政诉讼两大案件，经历一审、二审及发回重审，发回重审后又经历了一审、二审，共计五审，诉讼难度极大，时间长度历经一年半。

京云拆迁律师在分析局势以及法律规定的前提下，充分准备，实现了大逆转。

首先，京云拆迁律师在当事人讲述基本情况的前提下，进入实际调查，对当事人房屋进行了实地调查，并向相关政府部门调取相关证据，充分掌握主动权。

其次，经过京云拆迁律师的分析制定了精细的案件办理方案，迅速开展案件的办理。

根据京云拆迁律师准备在一次的案件审理中提出以下法律意见，拆迁方在大量的证据面前表示震惊。

庭审对峙：

一、原告是本案拆迁的重大利害关系人，原告有诉讼主体资格。

被告的具体行政行为是典型的行政许可行为，原告的房屋正好是在该具体行为所批准的范围之内，致使原告的房屋被拆除，导致原告的搬迁，对原告生活产生重大的影响，对原告的利益产生重大的影响。

1、原告是合法产权人，持有合法的产权证。

2、原告在购买该宅基地并未成为机关干部，仅仅是学生。

3、原告房屋所在地的集体经济组织曾经将原告诉至法院，要求确认买卖合同无效，后撤诉。

4、被告和第三人在本案第一次审理本案是承认了原告持有的集体土地使用权证的真实性、合法性，构成了法律上的自认。

5、原告的持有的集体土地使用权证的真实性是不容质疑的，产权证是否真实是以该证上的公章是否真实为准。原告持有的产权证有轻微的涂改现象是由当时办理产权证的工作人员所致，不是原告造成的，把当时办理产权证工作人员的失误强加给原告是不公平的。

二、从具体行政行为对象的角度，被告给镇政府颁发拆迁许可证是错误的。

1、根据《土地管理法》第46条的规定，只有县级以上人民政府才能组织征地拆迁，镇政府无权组织征地拆迁。

2、镇政府非法获得了建设单位的资格，违反了关于公开招标的规定。根据《招标投标法》第三条的规定，在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：(一)大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目;根据该法第四条的规定，任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。

3、镇政府获得拆迁的资格违反了2005年8月3日北京市发布的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第四条的规定，土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。旧宫镇人民政府不是土地储备机构，也不是房地产开发企业，无资格承担此项目。

4、镇政府获得了拆迁人的资格违反了《行政许可法》的规定，该法第八十条规定：“被许可人有下列行为之一的，行政机关应当依法给予行政处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任：(一)涂改、倒卖、出租、出借行政许可证件，或者以其他形式非法转让行政许可的。”北京市土地整理储备中心将区分中心将拆迁许可证的资格转让给镇政府是非法的。

三、镇政府不符合拆迁许可证的发放实体条件。

1、第三人提交的申请材料不符合《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第九条的规定，也不符合《北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见》第二条第4—10项的规定。

2、退一万步讲，即使如被告所言，本案属于城市国有土地上的拆迁，本案拆迁许可证的发放也不符合国务院颁发《城市房屋拆迁管理条例》第七条的规定。

3、对于拆迁的补偿资金证明不符合法律规定。根据《关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意》第十条的规定：各区县拆迁管理部门要依法对建设单位提交的拆迁安置补偿方案进行审查;对于拆迁安置房源以及补偿资金不落实的，不予核发房屋拆迁许可证。根据《关于加强城市房屋拆迁补偿安置资金使用监督的通知》第一条的规定：“建设单位需要拆迁房屋，只能到一家银行开立拆迁补偿安置资金专户，并存入拆迁补偿安置所需资金。银行向区县房屋拆迁主管部门出具建设单位的存款证明。拆迁人存入的拆迁补偿安置资金不足的，应当及时补足”。第二条的规定：“受理拆迁安置资金存款业务的银行应当与市国土房管局就本通知规定的拆迁补偿安置资金使用监督事项签订承诺书。”

四、在发放拆迁许可证的程序上, 被告存在重大违法。

1、根据2004年国务院发布的《依法治国实施纲要》第三条第5项的规定，行政机关作出具体行政行为应该公开透明、程序正当，但是被告没有遵循这一原则。

2、没有告知原告陈述和申辩的权利。根据《行政许可法》第三十六条的规定，行政机关对行政许可申请进行审查时，发现行政许可事项直接关系他人重大利益的，应当告知该利害关系人。申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩。行政机关应当听取申请人、利害关系人的意见。

3、没有告知原告听证的权利。根据《行政许可法》第四十七条的规定，行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利;申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的，行政机关应当在二十日内组织听证。

被告认为依据建设部的《城市房屋拆迁工作规程》的通知(京建拆【2006】第45号文件)认为没有达到500户就不需要听证是错误的。根据2000年全国人大实施的《立法法》第七十九条的规定“法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章”，故行政许可法的效力高于北京市的规章，而北京市建委的通知连规章也算不上，应当以行政许可法为准。

4、本案没有组织专家进行论证，进行社会风险评估。根据国务院办公厅《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》【国办发明电[2010]15号】,要求进行社会风险评估，构建和谐社会。根据该通知第三条的规定：“控制城镇房屋拆迁规模，依法依规拆迁城镇房屋拆迁，必须严格依法规范进行，必须充分尊重被拆迁人选择产权调换、货币补偿等方面的意愿。立项前要组织专家论证，广泛征求社会各界特别是被拆迁人的意见，并进行社会稳定风险评估。要控制拆迁规模，对于没有经过社会稳定风险评估或群众意见较大的项目，一律不得颁发房屋拆迁许可证。”

五、根据《行政诉讼法》规定，被告的具体行政行为应该予以撤销。

根据该法第五十四条第(二)项的规定，(二)具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销：

1、主要证据不足的;

2、适用法律、法规错误的;

3、违反法定程序的;

综上所述，被告颁发拆迁许可证无论是在事实上，还是在法律上，无论是在行政程序上，还是在实体法律上，均存在重大违法。和强大的拆迁人相比，原告属于弱势群体，其合法权益应当得到保护，希望法院对被告的具体行政行为予以撤销，维护原告的合法权益。

此案是一个以诉讼为主的案件，完全走完审级在案件的办理的过程中也是对委托律师的考验，虽然案件数额相对较低，案件程序简单，但是由于其特殊的环境，特殊的时间、特殊的争讼的对象，特殊的诉讼情节，在历次的总结及培训中，也将此案定为重点案例进行讲解。在京云拆迁律师与当事人的精密配合下，终于签订补偿协议，当事人得到满意补偿，此案圆满结束。