房屋纠纷中，诉讼时效是当事人维权的关键期限。若超过时效，即使权利受损，法院也可能驳回诉求。本文结合2025年最新司法实践，解析房屋纠纷诉讼时效的起算、中断及特殊情形。

案例聚焦：诉讼时效中断的典型场景

2025年6月，广州天河区法院审理了一起房屋租赁纠纷：承租人陈某自2022年1月起拖欠租金，出租人刘某多次催缴未果。2025年5月，刘某起诉要求陈某支付租金及违约金。陈某主张诉讼时效已过(自2022年1月起算超三年)。法院审理认为：

刘某于2024年12月曾向陈某发送催缴函，构成诉讼时效中断;

中断后时效重新计算，刘某起诉时未超三年期限。

最终判决陈某支付租金及违约金共计50万元。

法律解析：诉讼时效的三大核心规则

普通时效：三年起算点

根据《民法典》第188条，房屋纠纷诉讼时效一般为三年，自权利人知道或应当知道权利受损及义务人之日起算。例如：

房屋买卖合同纠纷：自卖方逾期交房或买方逾期付款之日起算;

房屋租赁纠纷：自租金支付期限届满之日起算;

房屋侵权纠纷：自发现房屋受损及侵权人之日起算。

最长保护期：二十年限制

自权利受损之日起超过二十年的，法院不予保护，但特殊情况可延长。例如，因历史遗留问题导致的产权纠纷，权利人可申请法院延长时效。

时效中断与中止

中断：权利人向义务人提出履行请求、义务人同意履行、权利人起诉或申请仲裁等情形，导致时效重新计算。例如，2025年深圳南山区案例中，买方因卖方拒不过户发送律师函，时效中断后重新计算。

中止：在时效最后六个月内，因不可抗力(如自然灾害、疫情)等障碍不能行使请求权的，时效中止，自障碍消除之日起满六个月时效届满。

实务建议：如何避免时效过期？

定期催告：通过书面形式(如律师函、短信)向义务人主张权利，保留证据;

及时起诉：发现权益受损后，尽快委托律师起草起诉状并提交法院;

申请财产保全：起诉前申请法院查封房屋，防止卖方转移资产;

关注特殊情形：若涉及不动产物权返还(如房屋被非法占有)，不受三年时效限制。